טור יזמות נדל״ן · 2026-06-21 · 5 דקות קריאה
תמ"א 38 הייתה הקיצור של הענף: בניין אחד, בלי תוכנית עיר שלמה. עכשיו כשהיא נסגרת מתברר מי באמת יודע לבנות מחדש, ומי רק ידע לקצר את הדרך.
כמעט עשרים שנה תמ"א 38 הייתה הקיצור של הענף. לוקחים בניין אחד, מחתימים את הדיירים, מוסיפים קומות בתמורה לחיזוק מפני רעידות אדמה, ובונים. בלי תוכנית עירונית רחבה, בלי להמתין שנים לוועדה מחוזית. זאת הייתה הגרסה הקלה של ההתחדשות, וכמו כל גרסה קלה היא עבדה מצוין עד שהמספרים הפסיקו להסתדר.
עכשיו, כשהמסלול הזה נסגר ומפנה את מקומו להתחדשות דרך מוסדות התכנון, השוק מגלה משהו לא נעים. חלק גדול ממה שכינינו "פוטנציאל התחדשות" היה בעצם פוטנציאל של מסלול קצר. ברגע שהקיצור נעלם, הפוטנציאל לא תמיד שורד את המעבר למסלול הארוך.
הסיבה לא הייתה אידאולוגית. היא הייתה חשבונאית. ככל שעלויות הבנייה, המימון והתקנים טיפסו, התוספת של כמה קומות לבניין בודד הפסיקה לכסות את העלות של חיזוק, פינוי זמני ובנייה מחדש. במרכז, ששם מחירי הדירות גבוהים, המודל עוד החזיק מעמד. בפריפריה, ששם שווי הדירה החדשה נמוך, הוא קרס כמעט לגמרי. כך נוצרה מפה עקומה. דווקא האזורים שהכי זקוקים לחיזוק מבנים ישנים הם אלה שאליהם אף יזם לא הגיע.
ההיגיון של המדינה במעבר להתחדשות תכנונית נכון בבסיסו. בניין בודד שמקבל עוד שלוש קומות לא יוצר שכונה, הוא יוצר עומס. אין גן ילדים חדש, אין כביש רחב יותר, אין תשתית ביוב מעודכנת. כשמתכננים מתחם שלם אפשר לתכנן גם את מה שמסביב לדירות. אבל מה שטוב לעיר הוא לא בהכרח מהיר ליזם.
כאן ההבדל המהותי. בתמ"א 38 הצלחת בעיקר אם ידעת לדבר עם דיירים בבניין אחד ולנהל אתר בנייה. בהתחדשות מתחמית אתה צריך משהו אחר לגמרי. לאגד עשרות ולפעמים מאות בעלי דירות. לעמוד מול ועדה מקומית ומחוזית. להחזיק תזרים שנים לפני שרואים שקל של הכנסה. ולנהל סיכון תכנוני שאתה לא שולט בו. זה לא שדרוג של אותו משחק. זה משחק אחר.
כאן נכנס חוק 67% לתמונה. הורדת הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות כדי לקדם פרויקט נועדה לפתור את הדייר הסרבן שתקע פרויקטים שלמים. וזה באמת מזיז דברים. אבל רוב נמוך יותר לא הופך פרויקט לכדאי, הוא רק מסיר חסם אחד מתוך כמה. יזם שמאמין שהחוק לבדו יפתח לו את השוק יגלה שהוא עדיין צריך קרקע במחיר שמסתדר, מימון, ותכנון מאושר. החוק מקצר את שלב ההסכמות. הוא לא מקצר את שלב הכלכלה.
הסגירה של תמ"א 38 היא מבחן סינון. היא מוציאה מהשוק את מי שחי על המסלול הקצר, ומשאירה את מי שיודע לעבוד לאורך זמן. בטווח הקצר זה ייראה כמו האטה. פחות פרויקטים נפתחים, יותר זמן עובר עד שמופיע מנוף. בטווח הארוך זה דווקא בריא יותר. פרויקטים שיוצאים לדרך הם כאלה שבאמת מתוכננים, לא כאלה שנדחפו דרך פרצה רגולטורית.
לבעלי הדירות זה אומר דבר אחד פשוט. לבדוק לא רק כמה מטרים מוסיפים, אלא מי היזם וכמה הוא בנוי לאורך זמן. פרויקט התחדשות הוא לא עסקה של שנה, הוא ליווי של חמש עד שמונה שנים.
הלקח הישן עדיין עומד. פוטנציאל אינו מימוש. קרקע עם "פוטנציאל התחדשות" שווה בדיוק כמה שמישהו מסוגל לבנות עליה בפועל, לא כמה קומות מותר בה על הנייר.
> האם המעבר למסלול הכבד יסנן החוצה את היזמים החלשים, או רק יקפיא את ההתחדשות באזורים שהכי זקוקים לה?