טור יזמות נדל״ן · 2026-08-30 · 5 דקות קריאה
הרוב הדרוש לפינוי בינוי ירד לשני שלישים, אבל הסרבן לא נעלם. הוא פשוט שינה מיקום על הלוח. מי שקורא את זה כניצחון יזמי מהיר, טרם ראה את הדיירים שנשארו בפנים.
יזם שאני מכיר סגר לפני שנה פרויקט פינוי בינוי בגבעתיים. שמונים שבעה אחוז חתומים, מצוין. נשארו שלוש דירות. אחת מהן של אלמנה בת שמונים ושתיים שגרה שם ארבעים שנה ולא מוכנה לשמוע על מעבר, ולו זמני. הרוב הדרוש לפי החוק כבר יש לו. ובכל זאת, שנה אחר כך, אין עדיין צו פינוי, אין הריסה, ואין תזרים.
זה בדיוק המקום שאליו חוק ההתחדשות הגיע אחרי שהורידו את הרוב הדרוש לשני שלישים.
הרעיון מאחורי הפחתת הרוב מ-80 אחוז לכ-67 אחוז היה פשוט: לשחרר פרויקטים שנתקעו בגלל מספר קטן של מתנגדים. עד אז, דייר בודד יכול היה לתקוע בניין שלם. ההיגיון הציבורי מובן, וגם הכלכלי. פרויקט שתקוע חמש שנים אוכל את עצמו בריבית, בפיצויי דיירים ובעליית עלויות בנייה.
אבל הורדת הרף לא מוחקת את הסרבן. היא רק מזיזה אותו על הלוח. במקום להיות זה שמונע את הרוב, הוא הופך למי שנמצא בתוך המיעוט שכבר לא מעכב את ההחלטה, אבל עדיין יושב בדירה שצריך לפנות. וזה הבדל מהותי בין רוב תכנוני לבין קרקע פנויה להריסה.
התביעה לפינוי דייר סרבן מגיעה לבית המשפט. שם לא בודקים אם יש רוב. שם בודקים אם הסירוב סביר. דייר מבוגר, נכה, מי שיש לו קושי אמיתי במעבר, מקבל מהשופטים אוזן קשבת. וטוב שכך. אבל בשביל היזם זה אומר שהמשוכה עברה מוועדת התכנון לאולם בית המשפט, וזה סוג אחר לגמרי של לוח זמנים.
בואו נדבר בשפה של מי שמממן פרויקט. ליווי בנקאי סגור, המנגנון שבו הבנק משחרר כספים לפי קצב הבנייה והמכירות, בנוי על הנחת יסוד אחת: שהקרקע תתפנה בזמן. כל חודש עיכוב בפינוי הוא חודש של ריבית על אשראי שכבר נמשך, פיצויי שכר דירה לדיירים שכבר יצאו, וקבלן שממתין באתר ריק.
יזם שמתכנן פרויקט על בסיס 67 אחוז חתומים ומניח שהשאר יסתדר, מתכנן על הנחה מסוכנת. כי בפועל, גם אחרי שהחוק בצד שלו, הפינוי בפועל של המיעוט יכול לקחת שנה, שנתיים, לפעמים יותר. ובזמן הזה הפרויקט לא זז, אבל השעון של הריבית כן.
הנקודה החדה: הרוב הדרוש נמדד ברגע החתימה. הכדאיות הכלכלית נמדדת ברגע ההריסה. בין שני הרגעים האלה יש פער, ובפער הזה גרים הסרבנים.
החוק באמת עוזר במקרה הנפוץ. סרבן אחד או שניים מתוך בניין, שסירובם אינו נעוץ בקושי אמיתי אלא בניסיון לסחוט תנאים טובים יותר, מוצאים עצמם עכשיו במיעוט שהחוק אינו מגן עליו. זה משנה את מאזן הכוחות במשא ומתן. יזם יכול להגיע לשולחן עם עמדה חזקה יותר, והמתנגד ה"טקטי" מבין שהזמן פועל נגדו.
מה שהחוק לא פותר הוא הסרבן האמיתי. זה שבאמת לא יכול או לא רוצה לעבור, ושבית המשפט יכיר בסירובו כסביר. אותו אדם לא הושפע מהורדת הרף. הוא היה בעיה ב-80 אחוז, והוא בעיה גם ב-67 אחוז. ההבדל היחיד הוא שעכשיו היזם כבר השקיע יותר לפני שהוא נתקל בו.
וזו הטעות בקריאת הכותרות. כשמורידים רוב דרוש, קל להסיק שההתחדשות תאיץ. בחלק מהמקרים כן. אבל בפרויקטים המורכבים, אלה עם דיירים ותיקים, מבוגרים, בעלי זכויות מיוחדות, החוק לא ממחק את החיכוך. הוא רק מקדים אותו לשלב מאוחר ויקר יותר בחיי הפרויקט.
הכלי האמיתי לא נמצא בחוק אלא בשקדנות שלפניו. בדיקת נאותות של הדיירים, לא רק של הקרקע. מי גר בבניין, מה מצבם, מי צפוי להתנגד ולמה. פרויקט עם עשרה דיירים מבוגרים מאוד הוא סיפור סיכון אחר מפרויקט של דירות מושכרות למשקיעים. אותה כדאיות תכנונית, פרופיל פינוי הפוך לגמרי.
היזמים שילמדו לתמחר את שלב הפינוי, ולא רק את שלב החתימה, הם אלה שלא יופתעו. השאר יגלו שהקרקע שקנו על נייר עדיין מלאה בבני אדם.
> חוק ה-67 אחוז נתן ליזמים את הרוב מוקדם יותר, אבל את הקרקע הפנויה הם עדיין צריכים להשיג בעצמם. השאלה שכל יזם צריך לשאול לפני שהוא סוגר עסקה: כמה שווה רוב חתימות אם המיעוט שנשאר יושב בדיוק בלב הפרויקט?