המדריך לרוכש ולמוכר · 2026-10-04 · 5 דקות קריאה
מוכרים רבים מגלים את מס השבח אחרי שהמחיר כבר נקבע. הוא נגזר מהרווח ולא מהמחיר, וההבדל בין השניים הוא מה שקובע כמה יישאר בידכם.
מוכר שסוגר עסקה במיליון שקל מעל מה ששילם בזמנו חושב שהרוויח מיליון. אחר כך מגיע החישוב, ומתברר שהסכום שנשאר קטן יותר.
מס שבח אינו מס על המחיר. הוא מס על הרווח, והרווח הזה מחושב לפי כללים שלא תמיד מסתדרים עם האינטואיציה.
השבח הוא ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות.
וכאן נמצא החלק שמוכרים מפספסים: ההוצאות המוכרות. שכר טרחת עורך דין ברכישה ובמכירה, דמי תיווך, מס רכישה ששולם בעבר, אגרות, ובמקרים רבים גם השבחות ושיפוצים שבוצעו בנכס.
כל שקל של הוצאה מוכרת שיש לכם קבלה עליה מקטין את השבח, ולכן מקטין את המס. מי שזרק את הקבלות מהשיפוץ לפני עשור משלם על זה עכשיו.
החוק מכיר בכך שמכירת דירת מגורים יחידה אינה בהכרח עסקה עסקית, ולכן קיים מסלול פטור למוכר דירה יחידה, בתנאים.
התנאים נוגעים בין השאר לשאלה אם זו אכן הדירה היחידה, לתקופת הבעלות, ולשאלה אם נוצלו פטורים קודמים. הם גם משתנים עם הזמן, ולכן זה בדיוק הסעיף שבו לא כדאי להסתמך על מה שהיה נכון בעסקה הקודמת שלכם.
מוכרים שמחזיקים יותר מדירה אחת נמצאים במסלול אחר לגמרי, שבו החישוב לינארי ומורכב יותר.
מס שבח הוא אחד המקומות שבהם תזמון העסקה משפיע על התוצאה.
מכירה של דירה נוספת לפני או אחרי מכירת הדירה הראשונה, פרק הזמן בין רכישת דירה חלופית לבין מכירת הישנה, וסדר הפעולות בעסקאות משפרי דיור. כל אלה משנים את מעמדכם לצורכי מס, ולעתים בסכומים גדולים.
ההחלטה מתי למכור היא לכן גם החלטה פיננסית, לא רק שיווקית.
שני דברים, ושניהם לפני שקובעים מחיר.
הראשון: אספו את התיק. חוזה הרכישה המקורי, אישורי מס רכישה, קבלות על שיפוצים והשבחות, אישורי תיווך ועורך דין. בלי המסמכים אין ניכוי.
השני: בקשו הערכת מס לפני שיוצאים לשוק. מוכר שיודע כמה יישאר בידו מנהל משא ומתן אחרת, ובעיקר יודע מה המחיר שמתחתיו העסקה כבר לא משתלמת לו.
הדברים שכתובים כאן הם עקרונות ולא ייעוץ מס. החישוב הסופי נעשה מול יועץ מס או עורך דין מקרקעין, לפי הנתונים שלכם ולפי הדין במועד המכירה.
בקבוצת קורקוס אנחנו מתחילים ליווי של מוכר בשאלה כמה יישאר אצלו, ולא בשאלה מה המחיר המבוקש.